Investisseur Immobilier Non-Résident : Vos Obligations TVA en France 2026

Q: Vente d'un bien acheté neuf il y a 3 ans : TVA applicable ou non ?

OUI, TVA 20% obligatoire (bien < 5 ans depuis achèvement travaux). Calcul : si achat 2023 (livraison neuve) et revente 2026 → 3 ans < 5 ans → TVA due. Prix vente négocié HT, acquéreur paie TVA en sus (reversée au Trésor via notaire). Immatriculation TVA + CA3 obligatoires.

Q: Combien de temps faut-il pour récupérer un crédit de TVA de 50 000 € (travaux importants) ?

Procédure standard : 6-12 mois (vérifications SIE, justificatifs, visites terrain possibles si montant > 30k€). Procédure accélérée (via Fiscal Partner, dossier renforcé) : 8-16 semaines. Délai raccourci si investissement > 1M€ (priorité économique) ou si représentant fiscal de confiance (historique propre).

Profil Type Concerné

Pays d'origine : Royaume-Uni, Suisse, USA, Belgique, Luxembourg, Allemagne, pays du Golfe (Émirats, Qatar)
Secteur : Immobilier résidentiel (locations meublées, Airbnb), commercial (bureaux, commerces), immobilier neuf (marchand de biens)
Investissement : 200 000 € à 5M€+ (appartements Paris/Lyon/Côte d'Azur, immeubles de rapport, résidences services)
Type d'activité : Location meublée (LMNP/LMP), location nue (SCI), achat-revente immobilier neuf, promotion immobilière
Présence France : Sans résidence fiscale (< 183 jours/an), gestion via SCI ou mandat de gestion, banque française

Votre Situation Détaillée

Vous êtes résident fiscal étranger (Londres, Genève, New York, Dubaï...) et vous investissez dans l'immobilier français : achat d'appartements à Paris pour location Airbnb, immeuble de rapport à Lyon via SCI, bureau à louer à Bordeaux, ou activité de marchand de biens (achat-revente immobilier neuf). Vous recherchez sécurité juridique, rentabilité locative, et diversification patrimoniale. Mais la fiscalité française, notamment la TVA immobilière, reste floue.

Règle d'or : La TVA immobilière dépend de (1) la nature du bien (neuf < 5 ans vs ancien), (2) le type de location (nue vs meublée), (3) votre statut (particulier, LMNP, LMP, SCI, société commerciale). En 2026, les principaux cas concernent : location meublée professionnelle (LMNP > 23 000 € loyers/an avec option TVA possible), vente immobilier neuf (TVA 20% obligatoire si < 5 ans), et location nue (SCI) exonérée de TVA (mais pas de récupération TVA travaux).

Votre défi : identifier si vous relevez de la TVA, vous immatriculer le cas échéant (même en tant que non-résident), déclarer correctement (CA3 mensuelle/trimestrielle ou régime simplifié), et optimiser la récupération de TVA sur travaux/ameublement (jusqu'à 200 000 € déductibles sur une rénovation lourde). Sans accompagnement, risque de non-conformité, redressements (TVA non collectée sur vente neuve = 20% du prix + pénalités), ou perte d'opportunités (TVA déductible non réclamée).

Points Clés de Votre Activité

Investissement neuf vs ancien : Neuf < 5 ans = TVA 20% sur vente, récupération TVA travaux possible. Ancien > 5 ans = exonéré TVA (sauf option marchand de biens)
Location meublée (LMNP/LMP) : Loyers > 23 000 €/an → statut LMP possible → option TVA (facturer TVA aux locataires professionnels, récupérer TVA ameublement/travaux)
Location nue (SCI à l'IR) : Exonérée TVA (art. 261 D CGI), mais aucune déduction TVA travaux (coût net 20% supérieur)
Airbnb/locations courtes durées : Meublé de tourisme classé = possible option TVA si clientèle professionnelle (séminaires, déplacements pros)
Spécificités non-résidents : Obligation représentant fiscal si hors UE (USA, Suisse, UK post-Brexit), déclarations via SIE non-résidents (Noisy-le-Grand), compte bancaire français recommandé
SCI vs personne physique : SCI à l'IR (transparence fiscale) vs SCI à l'IS (sujet TVA comme société commerciale), choix stratégique selon patrimoine

Vos Obligations TVA en France

Obligation 1 : Immatriculation TVA si Vente Immobilier Neuf (< 5 ans)

Déclencheur : Vous achetez un bien neuf (livraison < 5 ans) et le revendez, ou vous faites construire pour revendre.

Conséquence : Vente soumise à TVA 20% obligatoire (pas d'exonération possible). Vous devez facturer TVA à l'acquéreur (prix net vendeur HT, acquéreur paie +20% TVA au notaire, reversée au Trésor).

Formalité : Immatriculation TVA au SIE non-résidents (si non-résident fiscal) avant acte de vente, dépôt CA3 le mois suivant la vente, versement TVA collectée.

Avantage : Récupération TVA payée lors de l'achat initial (si vous êtes assujetti) ou sur travaux de rénovation avant revente (jusqu'à 200 000 € sur gros œuvre).

Obligation 2 : Option TVA pour Location Meublée Professionnelle (LMP)

Conditions LMP : Loyers annuels > 23 000 € ET > 50% revenus du foyer fiscal (difficile pour non-résidents), OU recettes locatives > 90 000 € (micro-BIC).

Option TVA : Facultative si vous louez à des professionnels (entreprises, séminaires, déplacements affaires). Vous facturez TVA 20% au locataire (il la récupère si assujetti), et vous déduisez TVA sur ameublement, travaux, honoraires syndic.

Formalité : Courrier option TVA au SIE avant début activité ou avant 1er février année N pour effet année N, immatriculation TVA, CA3 mensuelle/trimestrielle.

Pertinence : Intéressant si gros travaux prévus (récupération 20% = économie 40k€ sur 200k€ travaux), moins si location particuliers Airbnb (ils ne récupèrent pas TVA → prix TTC 20% plus cher → perte compétitivité).

Obligation 3 : Déclaration CA3 (Mensuelle ou Trimestrielle)

Régime réel normal : Si recettes locatives annuelles > 247 000 € (seuil 2026 BIC) → CA3 mensuelle obligatoire.

Régime réel simplifié : Si < 247 000 € → CA3 trimestrielle possible, avec CA12 annuelle récapitulative.

Contenu : TVA collectée (loyers TTC, ventes), TVA déductible (travaux, ameublement, frais gestion), solde à payer ou crédit à reporter/rembourser.

Délai : CA3 mensuelle avant le 24 du mois suivant, CA3 trimestrielle avant le 24 du mois suivant le trimestre.

Obligation 4 : Représentant Fiscal (Si Hors UE)

Concerne : Investisseurs résidents fiscaux Suisse, Royaume-Uni (post-Brexit), USA, Canada, pays du Golfe, Asie.

Obligation légale : Désigner un représentant fiscal français (personne physique ou société agréée) qui sera solidairement responsable de vos obligations TVA.

Rôle : Interface avec administration fiscale, dépôt déclarations CA3, paiement TVA, réception notifications, assistance contrôle fiscal.

Coût : 1 200 - 3 600 €/an selon volume (forfait ou % CA), obligatoire avant immatriculation TVA.

Obligation 5 : Conservation Documents (10 ans Immobilier)

Spécificité immobilier : Délai de prescription TVA immobilière = 10 ans (vs 6 ans pour activités classiques), car lié à la prescription civile immobilière.

Documents : Actes notariés (achats, ventes), factures travaux avec TVA détaillée, baux commerciaux (si location pro), justificatifs option TVA, déclarations CA3 archivées.

Support : Originaux papier + copies numériques (sauvegarde cloud sécurisée), accessible en cas de contrôle fiscal (délai production 30 jours).

Timeline Étape par Étape

Étape	Action	Délai	Interlocuteur
1	Définir stratégie investissement : neuf/ancien, location meublée/nue, SCI/personne physique, pays résidence fiscale	Avant recherche bien	Conseiller patrimonial + Fiscal Partner
2	Signature compromis vente : vérifier statut TVA bien (neuf < 5 ans = TVA, ancien = exo), clause suspensive financement	J0 (compromis)	Notaire France
3	Si hors UE : désigner représentant fiscal, signature mandat (obligatoire avant immatriculation TVA)	J0-J15	Fiscal Partner (représentant agréé)
4	Demande immatriculation TVA SIE non-résidents (si achat neuf avec revente prévue, ou option LMNP)	J15-J30	SIE Noisy-le-Grand + représentant fiscal
5	Ouverture compte bancaire français (BNP, Société Générale non-résidents) : virements, prélèvement TVA	J20-J40	Banque France (agence internationaux)
6	Réception numéro TVA intracommunautaire français (FR + 11 chiffres), activation espace impots.gouv.fr	J30-J60 (6-8 semaines)	SIE non-résidents
7	Signature acte authentique notaire : paiement prix + TVA (si neuf), enregistrement, transcription hypothèque	M3 (délai compromis standard)	Notaire + banque (prêt si applicable)
8	Si travaux : sélection entreprises, demande devis avec TVA 20% détaillée, vérification assurance décennale	M3-M4	Architecte/maître d'œuvre
9	Lancement travaux rénovation/ameublement : conservation factures conformes TVA (mentions obligatoires, paiement tracé)	M4-M10 (selon ampleur)	Entreprises BTP + contrôleur travaux
10	Si location meublée : choix LMNP/LMP, déclaration début activité (formulaire P0i), option TVA (courrier SIE avant 1er février)	M6 (avant mise en location)	Centre Formalités Entreprises + SIE
11	Première location/vente : facturation avec TVA (si assujetti), encaissement, archivage bail/acte	M10-M12	Agence immobilière ou vous
12	Première CA3 : TVA collectée (loyers/vente), TVA déductible (travaux, ameublement), solde → crédit ou paiement	M11-M13 (mois suivant opération)	Expert-comptable + Fiscal Partner

Durée totale estimée : 10-15 mois de la recherche du bien à la première déclaration TVA (achat neuf avec travaux + location LMNP). Achat ancien sans TVA : 3-6 mois (pas de démarches TVA).

Documents Requis

Documents Légaux (Immatriculation TVA Non-Résident)

Formulaire immatriculation non-résident (AC1 ou équivalent selon statut)
Copie passeport ou carte d'identité (certifiée conforme, apostille si hors UE)
Justificatif résidence fiscale pays d'origine (certificat fiscal, avis imposition dernière année)
Justificatif domicile étranger (< 3 mois) : facture électricité, relevé bancaire
Mandat représentation fiscale (si hors UE) : acte sous-seing privé ou notarié, désignant Fiscal Partner
Compromis de vente ou acte authentique bien immobilier (preuve activité France)
Statuts SCI (si acquisition via société) : statuts enregistrés, K-bis SCI, composition actionnariat
Convention fiscale internationale (si applicable) : pour éviter double imposition loyers

Documents Immobiliers et Travaux

Acte de vente notarié (titre de propriété) avec mention TVA (si neuf) ou exonération (si ancien > 5 ans)
Attestation constructeur "Achèvement travaux < 5 ans" (si neuf) ou certificat de conformité
Devis travaux détaillés : entreprises, montants HT/TVA/TTC, description prestations, assurance décennale
Factures travaux conformes : mentions obligatoires (numéro SIREN entreprise, TVA 20%, décompte), paiement par virement (pas espèces)
Procès-verbal réception travaux : date achèvement, levée réserves, garantie décennale activée
Factures ameublement/équipement (LMNP) : meubles, électroménager, literie, avec TVA détaillée
Diagnostic Performance Énergétique (DPE) : obligatoire location, impact fiscalité (bonus rénovation énergétique)

Documents Locatifs (Si LMNP/LMP avec Option TVA)

Bail commercial ou bail meublé pro (si location entreprise) avec TVA mentionnée
Attestation statut locataire (assujetti TVA ou non) : numéro TVA entreprise locataire (VIES)
Déclaration début activité P0i (LMNP) : récépissé Greffe, numéro SIRET attribué
Courrier option TVA au SIE (avant 1er février ou avant début activité) avec accusé réception
Registre des loyers encaissés : dates, locataires, montants HT/TVA/TTC, quittances

Coûts Estimés

Poste	Coût (€)	Fréquence	Obligatoire
Conseil stratégie fiscale immobilière (audit initial neuf vs ancien, SCI vs LMNP, TVA ou non)	1 500 - 4 000	Ponctuel (avant achat)	Recommandé
Représentation fiscale non-résident (si hors UE : USA, Suisse, UK)	1 200 - 3 600/an	Annuel	Oui (hors UE)
Immatriculation TVA SIE non-résidents (assistance dossier complet)	600 - 1 200	Ponctuel	Recommandé (DIY = 0 €)
Frais notaire achat immobilier neuf (TVA 20% incluse dans prix, droits réduits ~2-3%)	2-3% prix acquisition	Ponctuel (achat)	Oui
Frais notaire achat immobilier ancien (droits mutation ~7-8%, pas de TVA)	7-8% prix acquisition	Ponctuel (achat)	Oui
Ouverture compte bancaire non-résident France (BNP Paribas International, HSBC)	0 - 300	Ponctuel	Recommandé
Gestion comptable LMNP avec option TVA (tenue livres, CA3 trimestrielles)	150 - 400/mois	Mensuel	Oui (si TVA)
Déclaration CA3 mensuelle (marchand de biens, LMP > 250k€)	200 - 500	Mensuel	Oui (si applicable)
Déclaration CA3 trimestrielle (LMNP, SCI IS < 250k€)	150 - 350	Trimestriel	Oui (si TVA)
Demande remboursement crédit TVA travaux (si gros chantier 200k€ = 40k€ TVA récupérable)	800 - 2 000	Ponctuel	Si crédit > 10k€
Assistance contrôle fiscal TVA immobilier (si déclenché, complexe car 10 ans prescription)	3 000 - 15 000	Ponctuel	Si contrôle
Gestion locative avec facturation TVA (agence spécialisée LMNP pro)	8-12% loyers HT	Mensuel	Recommandé (si vous êtes à l'étranger)

Budget total année 1 : 15 000 - 45 000 € (achat neuf 500k€, travaux 200k€, immatriculation TVA, représentant fiscal, 12 mois gestion). Récupération TVA travaux : jusqu'à 40 000 € (20% de 200k€).

Budget années suivantes : 3 000 - 8 000 €/an (représentation fiscale, gestion comptable, CA3, gestion locative)

Note : SCI à l'IR sans TVA = pas de frais déclaratifs TVA, mais perte déduction TVA travaux (coût net +20%).

Erreurs Fréquentes à Éviter

Erreur 1 : Vendre Immobilier Neuf (< 5 ans) sans Facturer TVA

Conséquence : Redressement = 20% du prix de vente (ex : 500k€ → 100k€ TVA exigible) + pénalités 40-80% + intérêts. Notaire peut refuser signature acte si TVA absente.

Solution : Avant signature compromis, vérifier date achèvement travaux (< 5 ans = TVA obligatoire). Immatriculation TVA avant acte authentique, prix net vendeur HT négocié, acquéreur paie TVA en sus au notaire (reversée par notaire au Trésor).

Erreur 2 : Opter TVA pour LMNP sans Analyser Typologie Locataires

Conséquence : Vous optez TVA, investissez 200k€ travaux (récupération 40k€), mais louez à des particuliers Airbnb (ils ne récupèrent pas TVA) → prix TTC 20% plus cher → taux occupation -30% → perte rentabilité > gain TVA.

Solution : Option TVA pertinente si locataires = entreprises (bureaux meublés, résidences services pro, séminaires). Si cible = touristes/particuliers, rester hors TVA (prix net attractif, mais pas de déduction travaux).

Erreur 3 : Créer SCI à l'IR et Vouloir Récupérer TVA Travaux

Conséquence : SCI à l'IR louant nu (ou meublé sans option TVA) = exonérée TVA (art. 261 D) → aucune déduction TVA possible. Travaux 100k€ TTC = coût net (vs 83k€ HT si TVA déductible).

Solution : Si gros travaux prévus (> 50k€) + location meublée envisageable → créer SCI à l'IS (assujettie TVA) ou personne physique LMNP avec option TVA. Simulation avant choix structure.

Erreur 4 : Non-Résident Hors UE sans Représentant Fiscal

Conséquence : Impossibilité d'immatriculer à la TVA (SIE refuse dossier), vente immobilier neuf bloquée (notaire exige numéro TVA), perte transaction, pénalités contractuelles compromis.

Solution : Investisseur US/UK/Suisse → désigner représentant fiscal AVANT toute démarche TVA. Mandat Fiscal Partner signé, puis dossier immatriculation (délai 8-10 semaines total). Anticiper 3 mois avant signature acte.

Erreur 5 : Factures Travaux Non Conformes (Paiement Espèces, Pas de TVA Détaillée)

Conséquence : TVA non déductible (refus administration), perte 20% montant travaux, redressement si TVA quand même déduite (remboursement + pénalités).

Solution : Exiger factures conformes entrepreneurs : mentions obligatoires (SIREN, TVA 20% détaillée, description travaux), paiement UNIQUEMENT par virement/chèque (jamais espèces > 1 000 €), archiver justificatifs 10 ans (prescription immobilier).

Erreur 6 : Confondre Neuf (< 5 ans) et Rénovation Lourde

Conséquence : Vous achetez immeuble ancien (exo TVA), faites rénovation lourde (> 50% valeur), le revendez → croyez exo TVA, mais travaux = "construction neuve" fiscalement → TVA due, redressement si non facturée.

Solution : Rénovation > 2/3 surface plancher OU modification structure (murs porteurs) = requalification "construction neuve" → TVA sur vente. Audit fiscal avant travaux si revente prévue < 5 ans.

Erreur 7 : Oublier CA3 après Vente Immobilière (Penser "Opération Ponctuelle")

Conséquence : Vous vendez appartement neuf, encaissez prix + TVA, radiez numéro TVA sans déposer CA3 finale → TVA collectée non reversée → contrôle automatique SIE, redressement + pénalités + poursuites pénales (détournement TVA).

Solution : Après chaque vente immobilière avec TVA : dépôt CA3 mois suivant (TVA collectée - TVA déductible), paiement solde, puis demande radiation TVA (si activité cesse). Ordre crucial : CA3 → paiement → radiation.

Cas Clients Similaires

Cas Client 1 : Investisseur Britannique (Londres → Appartement Neuf Paris Marais)

Profil : Banquier City of London, 48 ans, achat appartement neuf 850k€ (livraison 2024, < 5 ans), objectif : location meublée courte durée (Airbnb premium), puis revente 2028. Post-Brexit (hors UE).

Problématique initiale : Signature compromis sans conseil fiscal, découvre obligation TVA 7 jours avant acte authentique (notaire demande numéro TVA FR). Panique : comment obtenir numéro en 1 semaine ? Risque annulation vente (pénalités 10% prix = 85k€), promoteur menace.

Solution mise en place : Contact Fiscal Partner urgence. Représentation fiscale express (mandat signé J+1), dossier immatriculation SIE prioritaire (justification deadline notaire), relances téléphoniques quotidiennes SIE. Numéro TVA obtenu J+6 (exceptionnel). Acte signé, prix 850k€ HT + 170k€ TVA (1,02M€ total acquéreur). Option TVA LMNP pour récupérer TVA travaux ameublement (80k€ → 16k€ récupérés).

Résultat chiffré : Transaction sauvée, récupération 16k€ TVA ameublement (cuisine équipée, meubles design, literie), loyers Airbnb pros (conférenciers, expats) facturés TTC (eux récupèrent TVA), rentabilité nette 4,2%/an. Coût représentation fiscale : 2 400 €/an (rentabilisé par déduction TVA première année).

Cas Client 2 : Couple Suisse (Genève → Immeuble Rapport Lyon)

Profil : Entrepreneurs tech, 38 et 42 ans, Genève, achat immeuble 1,2M€ (6 appartements anciens, > 50 ans), projet : rénovation lourde 400k€ (isolation, toitures, ascenseur), location nue longue durée. Structure : SCI à l'IR (transparence fiscale).

Problématique initiale : Lancent travaux sans conseil TVA, paient 400k€ TTC (dont 80k€ TVA). Découvrent après que SCI location nue = exonérée TVA → aucune récupération possible. Perte sèche 80k€. Frustration maximale, envisagent contentieux entrepreneur (mais factures conformes, erreur = leur méconnaissance).

Solution mise en place : Audit post-travaux Fiscal Partner : analyse révèle possibilité restructuration. Transformation SCI IR → SCI IS (option irrévocable IS), changement destination (location nue → location meublée), option TVA rétroactive (si < 2 ans). Dossier complexe : justification économique changement destination (marché locatif Lyon favorable meublé), régularisation TVA travaux année N-1.

Résultat chiffré : Récupération partielle 68k€ TVA (sur 80k€, déduction proportionnelle usage pro), transformation 6 appartements en meublés (LMNP via SCI IS), loyers +25% vs location nue (950 € meublé vs 750 € nu), rentabilité brute 6,8% (vs 5,2% initialement). Coût restructuration : 12k€ (avocat fiscaliste + Fiscal Partner), ROI < 18 mois.

Cas Client 3 : Investisseur Émirati (Dubaï → Résidence Services Cannes)

Profil : Entrepreneur immobilier, 52 ans, Dubaï (Émirats Arabes Unis), achat résidence services neuve Cannes 2,8M€ (15 studios meublés, exploitant = société gestion), bail commercial 12 ans, loyers garantis 4,5%/an. Objectif : diversification patrimoine zone euro.

Problématique initiale : Hors UE (Émirats) → obligation représentant fiscal. Promoteur vend TTC (TVA 20% incluse), mais investisseur veut récupérer TVA (560k€ sur 2,8M€). Complexité : structure holding Dubaï, pas de SIRET France, activité = location meublée exploitant (qui facture quoi ?).

Solution mise en place : Fiscal Partner = représentant fiscal + structuration. Création SCI française (actionnaire unique = holding Dubaï), option IS (assujettie TVA), bail commercial avec exploitant (société gestion facture TVA aux résidents, reverse loyer HT + TVA à la SCI). SCI immatriculée TVA, récupération 560k€ TVA achat (crédit de TVA remboursé en 14 mois, procédure accélérée justifiée investissement >1M€). CA3 trimestrielles : TVA collectée loyers, TVA déductible charges.

Résultat chiffré : Récupération 560k€ TVA (réinvestis dans 2e projet Côte d'Azur), loyers garantis 126k€/an HT (150k€ TTC, TVA neutre car déductible pour exploitant), rentabilité nette 4,1% (après représentation fiscale 3k€/an, compta 4,8k€/an). Satisfaction : process transparent malgré distance (tout digital, signatures électroniques), zéro déplacement France nécessaire.

Checklist Action : Par Où Commencer ?

Liste des Actions (dans l'ordre)

Avant recherche bien : Définir stratégie fiscale (neuf/ancien, SCI/LMNP, TVA ou non), consulter Fiscal Partner diagnostic gratuit (45 min visio)
Compromis vente : Vérifier statut TVA bien (demander attestation notaire : neuf < 5 ans = TVA, ancien = exo), négocier prix HT ou TTC selon cas
Si hors UE : Signer mandat représentation fiscale immédiatement (délai 2-3 semaines validation SIE), rassembler documents (passeport, justif résidence fiscale)
Semaine 2 post-compromis : Demande immatriculation TVA SIE non-résidents (si achat neuf ou option LMNP prévue), dossier complet via représentant
Semaine 3-4 : Ouvrir compte bancaire français (BNP International, HSBC Expat), IBAN français pour virements prix + TVA, prélèvements futurs
Semaine 6-8 : Réception numéro TVA français, activation espace impots.gouv.fr, test connexion, téléchargement RIB (prélèvement CA3)
Avant acte authentique : Transmettre numéro TVA au notaire, vérifier calcul TVA acte (prix HT, TVA 20%, total TTC), simulation frais notaire (réduits si neuf)
Signature acte : Virement total TTC, récupération titre propriété, attestation notaire versement TVA au Trésor (preuve pour déduction future si revente)
Si travaux : Sélection entreprises avec mentions obligatoires factures (SIREN, TVA détaillée, assurance décennale), paiement UNIQUEMENT virement/chèque, archiver
Si location meublée : Déclaration début activité P0i (LMNP), réception SIRET, courrier option TVA au SIE (avant 1er février ou avant 1ère location)
Première location/vente : Facturation conforme (bail commercial si pro avec TVA, ou bail meublé classique si particulier sans TVA), encaissement tracé
Mois suivant opération TVA : Préparation CA3 (récap factures, TVA collectée/déductible), dépôt avant le 24, paiement en ligne ou crédit à reporter
Si crédit TVA > 10k€ : Demande remboursement immédiat (justifier : investissement initial, pas de fraude), relance SIE si pas de réponse 8 semaines
Trimestriel (si CA3 trimestrielle) : Réconciliation loyers encaissés, charges déductibles, TVA collectée/déductible, dépôt CA3, archivage 10 ans
Annuel : Bilan TVA immobilier (crédit cumulé, travaux déductibles restants, vérification maintien conditions option TVA), audit Fiscal Partner (conformité, optimisation)

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Questions Fréquentes : Investisseur Immobilier Non-Résident

Achat appartement ancien (> 10 ans) : dois-je m'immatriculer à la TVA ? +

Non, sauf si vous optez volontairement pour la TVA (LMNP avec option, ou marchand de biens). Achat ancien standard (location nue ou meublée sans option) = exonéré TVA (art. 261 D), pas d'immatriculation nécessaire. Mais attention : aucune déduction TVA sur travaux.

Différence TVA entre SCI à l'IR et SCI à l'IS pour investissement locatif ? +

SCI à l'IR location nue = exonérée TVA (transparence fiscale, loyers imposés IR associés), aucune déduction TVA travaux. SCI à l'IS = assujettie TVA si option (location meublée ou commerciale), déduction TVA possible, mais loyers imposés IS (15-25%) + distributions dividendes. Choix selon stratégie patrimoniale (rendement vs transmission).

Investisseur suisse : ai-je besoin d'un représentant fiscal pour acheter immobilier en France ? +

OUI si vous vous immatriculez à la TVA (achat neuf avec revente < 5 ans, ou LMNP avec option TVA). Suisse = hors UE → représentant fiscal obligatoire (solidarité TVA). Si achat ancien location nue sans TVA → pas de représentant nécessaire (mais conseil fiscal recommandé pour optimisation globale IR/IFI).

Vente d'un bien acheté neuf il y a 3 ans : TVA applicable ou non ? +