Guide TVA Secteur Immobilier : Expertise Approfondie

Public cible : DAF, experts-comptables, fiscalistes

Prérequis : Connaissances TVA de base

1. Principes fondamentaux TVA immobilière

1.1 Régime de principe : exonération

Les opérations immobilières sont par principe exonérées de TVA (CGI art. 261-5), sauf exceptions expressément prévues par la loi.

Fondement : l'immobilier n'est pas considéré comme une activité économique classique → traitement fiscal spécifique.

1.2 Exceptions : opérations taxables obligatoirement

Opération	Régime TVA	Taux
Livraison immeuble neuf (< 5 ans achèvement)	Taxable	20% (ou 5,5% logement social)
Livraison terrain à bâtir	Taxable	20%
Livraison à soi-même (LASM)	Taxable	20% (ou taux réduit selon cas)
Travaux immobiliers	Taxable	10% ou 20% selon nature
Opérations de marchands de biens (si < 5 ans)	Taxable	20%
Cession immeuble avec option TVA	Taxable sur option	20%

1.3 Enjeux spécifiques du secteur

La TVA immobilière présente des complexités majeures :

• Montants élevés : TVA sur immeuble de 1 M€ = 200 k€ (impact trésorerie critique)
• Règles évolutives : jurisprudence abondante et doctrine changeante
• Qualification délicate : neuf/ancien, terrain à bâtir, nature travaux
• Régularisations pluriannuelles : coefficient d'assujettissement sur 20 ans
• Risques fiscaux importants : requalifications fréquentes par l'administration

2. Distinction immeuble neuf / immeuble ancien

2.1 Définition de l'immeuble neuf

Un immeuble est considéré comme neuf si la livraison intervient dans les 5 ans de l'achèvement (CGI art. 257-I-2-2°).

Date d'achèvement = date de délivrance du certificat de conformité (attestation achèvement travaux) ou date de première occupation si antérieure.

2.2 Critères de distinction

Critère	Immeuble neuf	Immeuble ancien
Délai depuis achèvement	< 5 ans	≥ 5 ans
Régime TVA vente	Taxable 20%	Exonéré (sauf option)
Droits d'enregistrement	0,715% (publicité foncière)	5,80% (droits mutation)
Possibilité option TVA	Sans objet (déjà taxable)	Oui (sous conditions)
Déduction TVA acquéreur	Oui si assujetti	Non (exo) sauf si option

2.3 Cas particulier : immeuble rénové

Un immeuble ancien ayant subi des travaux de rénovation lourde peut être requalifié en immeuble neuf si :

• Remise à neuf totale : gros œuvre + tous éléments secondaires (électricité, plomberie, menuiseries, etc.)
• Augmentation surface > 10% (extension significative)
• Mise hors d'eau / hors d'air complète

Conséquence : livraison dans les 5 ans après travaux = taxable comme immeuble neuf.

3. Livraisons d'immeubles : régime applicable

3.1 Livraison d'immeuble neuf

Régime obligatoirement taxable à 20% (CGI art. 257-I-2-2°).

Exigibilité de la TVA :

• Principe : date de délivrance du bien (signature acte authentique)
• Exception VEFA : TVA exigible sur encaissements (acomptes + solde) → voir section 7

3.2 Livraison d'immeuble ancien

Régime exonéré par principe, SAUF :

• Option pour le paiement de la TVA exercée (voir section 4)
• Cession par marchand de biens dans les 5 ans de l'acquisition

3.3 Livraison de terrain à bâtir

Les terrains à bâtir sont taxables à 20% (CGI art. 257-I-2-1°).

Définition terrain à bâtir (CGI art. 257-I-2-1°) :

• Terrain nu destiné à recevoir construction
• Plan local d'urbanisme (PLU) autorisant construction
• Viabilisation effectuée ou prévue (eau, électricité, voirie)

Exclusions :

• Terrain agricole (même constructible) : exonéré
• Terrain avec construction à démolir (immeuble bâti) : exonéré sauf option

4. Option pour le paiement de la TVA

4.1 Principe et intérêt de l'option

Pour les cessions d'immeubles anciens ou terrains non à bâtir, le vendeur peut opter pour la TVA (CGI art. 260-5° bis).

Avantages de l'option :

Pour le vendeur	Pour l'acquéreur (assujetti)
Récupération TVA amont (travaux, acquisition initiale)	Déduction TVA → prix réel = HT
Évite droits mutation 5,80% (remplacés par 0,715%)	Droits réduits 0,715% vs 5,80%
Optimisation trésorerie (si crédit TVA)	Financement facilité (base HT inférieure)

4.2 Conditions d'exercice de l'option

L'option est possible si l'acquéreur est un assujetti et que le bien est destiné à :

• Exploitation taxable (bureaux loués, commerce, industrie)
• Revente (marchand de biens)
• Opération de promotion immobilière

Exclusions : option impossible si acquéreur utilise pour activité exonérée (location nue habitation, activité médicale, etc.).

4.3 Formalités de l'option

Procédure :

1. Clause dans l'acte : mention expresse dans acte de vente « Le vendeur opte pour le paiement de la TVA - CGI art. 260-5° bis »
2. Attestation acquéreur : l'acquéreur doit attester qualité d'assujetti et destination taxable du bien
3. Déclaration CA3 : TVA collectée par vendeur sur CA3 du mois de la vente
4. Droits réduits : publicité foncière 0,715% au lieu de droits mutation 5,80%

4.4 Risques de l'option

Attention : si l'acquéreur change d'affectation vers activité exonérée dans les 20 ans, il devra reverser une partie de la TVA déduite (régularisation coefficient d'assujettissement).

5. Livraison à soi-même (LASM)

5.1 Principe de la LASM

La livraison à soi-même (CGI art. 257-I-2-3°) est une opération fictive qui soumet à TVA les immobilisations produites par l'entreprise pour elle-même.

Objectif : éviter qu'un assujetti échappe à la TVA en construisant lui-même au lieu d'acheter.

5.2 Cas d'application

Situation	LASM applicable	Base taxable
Construction d'un immeuble par l'entreprise	Oui	Coût de revient (terrain + travaux)
Travaux sur immeuble existant (> 30% valeur)	Oui si travaux significatifs	Coût des travaux
Immeuble affecté à activité taxable	Oui (TVA collectée = TVA déductible)	Neutralité si 100% taxable
Immeuble affecté à activité exonérée	Oui mais TVA non déductible	Coût réel (TVA définitivement due)

5.3 Calcul de la LASM

Base taxable = coût de revient HT de l'immeuble :

• Prix terrain (HT si TVA déduite)
• + Travaux de construction (HT)
• + Honoraires architecte, géomètre (HT)
• + Frais financiers liés (intérêts emprunt construction)

TVA LASM = Base HT × 20%

5.4 Comptabilisation et déclaration

Comptabilisation (à l'achèvement des travaux) :

Débit  213 (Constructions)      Base HT + TVA
Crédit 722 (Production immobilisée) Base HT
Crédit 44571 (TVA collectée)        TVA 20%

Simultanément, si affectation taxable :

Débit  44566 (TVA déductible)   TVA 20%
Crédit 44551 (TVA à décaisser)  TVA 20%

Déclaration CA3 :

• Ligne 13 : TVA collectée LASM
• Ligne 20 : TVA déductible (si affectation taxable)

5.5 Cas d'exonération de LASM

Pas de LASM si :

• Immeuble destiné à la revente immédiate (stock, pas immobilisation)
• Locaux d'habitation construits par particulier (hors champ professionnel)
• Travaux < seuil significatif (tolérance administration : < 30% valeur immeuble)

6. TVA sur travaux immobiliers

6.1 Taux applicables selon nature des travaux

Type de travaux	Taux TVA	Conditions
Travaux neufs (construction)	20%	Tous travaux de construction neuve
Travaux rénovation logement > 2 ans	10%	Logement achevé > 2 ans, pas d'augmentation surface > 10%
Travaux amélioration énergétique	5,5%	Logement > 2 ans, travaux éligibles CITE
Travaux logements sociaux	5,5%	Logements aidés (PLUS, PLAI, PLS)
Travaux locaux professionnels	20%	Bureaux, commerces, industrie

6.2 Distinction travaux d'entretien vs amélioration

Travaux d'entretien/réparation :

• Maintien en état, remplacement à l'identique
• TVA 10% si logement > 2 ans
• Exemples : peinture, remplacement chaudière, réfection toiture à l'identique

Travaux d'amélioration :

• Apportent élément nouveau ou amélioration significative
• TVA 10% si logement > 2 ans et pas d'augmentation surface > 10%
• Exemples : installation climatisation, création salle de bain supplémentaire

Travaux de construction/reconstruction :

• Modification structure, augmentation surface > 10%, remise à neuf totale
• TVA 20% (immeuble requalifié en neuf)

6.3 Attestation fiscale TVA taux réduit

Pour bénéficier du taux 10% ou 5,5%, le donneur d'ordre doit fournir une attestation (Cerfa 13948) au prestataire, certifiant :

• Immeuble achevé depuis plus de 2 ans
• Nature des travaux (entretien, amélioration, énergie)
• Absence d'augmentation surface > 10%

Conservation : l'entreprise de travaux conserve l'attestation (justificatif taux réduit en cas de contrôle).

7. VEFA : Vente en État Futur d'Achèvement

7.1 Définition et caractéristiques

La VEFA est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol et la propriété des constructions au fur et à mesure de leur exécution (Code Civil art. 1601-3).

Particularités TVA :

• Transfert de propriété progressif (au fur et à mesure de l'avancement travaux)
• Exigibilité TVA sur encaissements (appels de fonds successifs)
• Facturation fractionnée selon échéancier VEFA

7.2 Exigibilité de la TVA en VEFA

La TVA est exigible au fur et à mesure des encaissements (CGI art. 269-1-c-1°) :

Étape VEFA	% Prix	Exigibilité TVA
Réservation (avant acte)	5%	À l'encaissement dépôt
Signature acte authentique	30-35%	À l'encaissement
Achèvement fondations	20-25%	À l'encaissement appel fonds
Mise hors d'eau	15-20%	À l'encaissement appel fonds
Achèvement travaux	15-20%	À l'encaissement appel fonds
Livraison (remise clés)	5-10%	À l'encaissement solde

7.3 Comptabilisation chez le promoteur

À chaque appel de fonds :

Débit  411 (Client VEFA)         Montant TTC
Crédit 4457 (TVA collectée)      TVA
Crédit 4191 (Clients - avances)  Montant HT

À la livraison finale :

Débit  4191 (Clients - avances)  Total HT encaissé
Crédit 706/707 (Ventes immo)     Total HT

8. Marchands de biens et opérations de promotion

8.1 Définition du marchand de biens

Le marchand de biens achète des immeubles pour les revendre (activité habituelle et professionnelle), avec objectif de réaliser une plus-value.

Régime TVA :

• Achat immeuble avec TVA (si neuf ou option) : TVA déductible
• Revente dans les 5 ans : taxable obligatoirement à 20%
• Revente après 5 ans : exonéré (sauf option)

8.2 Opérations de promotion immobilière

Le promoteur immobilier construit pour vendre (VEFA, immeubles neufs).

Spécificités TVA :

Opération	Traitement TVA
Achat terrain	TVA 20% déductible (terrain à bâtir)
Travaux construction	TVA 20% déductible
Vente immeuble neuf (VEFA ou achevé)	TVA 20% collectée (exigibilité encaissements si VEFA)
Bilan TVA	TVA collectée > TVA déductible → TVA à payer significative

8.3 Gestion de la trésorerie TVA

Enjeu majeur pour promoteurs : décalage TVA déductible (amont, immédiat) vs TVA collectée (aval, étalée en VEFA).

Stratégies d'optimisation trésorerie :

• Demande de remboursement mensuel du crédit de TVA (régime spécial promoteurs)
• Facturation acomptes dès signature acte (accélération TVA collectée)
• Négociation délais paiement fournisseurs (reporter TVA déductible)

9. SCI : régime TVA selon IS ou IR

9.1 SCI à l'IR (régime de droit commun)

Activité civile : location nue habitation → exonérée de TVA

Conséquences :

• Pas de TVA collectée sur loyers
• Pas de TVA déductible sur achats (travaux, honoraires, etc.)
• Droits d'enregistrement 5,80% sur acquisition immeubles

9.2 SCI à l'IS

Si la SCI opte pour l'IS, elle peut exercer une activité commerciale et donc être assujettie à la TVA.

Conditions assujettissement TVA :

Activité SCI-IS	Régime TVA	Intérêt
Location nue habitation	Exonérée (même à l'IS)	Aucun (pas de TVA)
Location meublée	Taxable si recettes > 82 500 € ou option	TVA déductible sur travaux/mobilier
Location bureaux/commerces	Exonérée sauf option	Option pour déduire TVA travaux
Marchande de biens (revente)	Taxable obligatoirement	TVA déductible acquisition + travaux

9.3 Option TVA pour location de locaux nus professionnels

Une SCI louant des bureaux ou locaux commerciaux nus peut opter pour la TVA (CGI art. 260-2°).

Avantages :

• Déduction TVA sur acquisition immeuble (si option vendeur aussi)
• Déduction TVA sur travaux d'aménagement
• Droits réduits 0,715% au lieu de 5,80%

Inconvénients :

• TVA collectée sur loyers (20%)
• Locataire doit être assujetti pour déduire (sinon surcoût loyer)
• Engagement 20 ans (régularisations si changement affectation)

10. Location meublée et para-hôtellerie

10.1 Régime de la location meublée

La location meublée est taxable à la TVA si elle s'accompagne de prestations para-hôtelières (CGI art. 261 D-4°).

Prestations para-hôtelières (au moins 3 sur 4) :

• Petit-déjeuner
• Nettoyage régulier des locaux
• Fourniture de linge de maison
• Réception clientèle (même non personnalisée)

10.2 Seuils et franchises

Situation	Seuil CA	Régime TVA
Location meublée sans prestations	N/A	Exonérée (activité civile)
Location meublée avec prestations para-hôtel	< 85 000 €	Franchise en base (exo TVA)
Location meublée avec prestations para-hôtel	> 85 000 €	Taxable 10% (hébergement)
Hôtel, résidence tourisme	Tous montants	Taxable 10%

10.3 Taux réduit 10% hébergement

Les prestations d'hébergement en hôtel ou meublé de tourisme bénéficient du taux réduit de 10% (CGI art. 279-0 bis).

Conditions :

• Logement meublé classé (étoiles ou équivalent)
• Prestations d'hébergement (hors restaurant, bar, spa = 20%)

11. Investisseurs étrangers : particularités

11.1 Acquisition par non-résident UE

Personne physique non-résidente :

• Achat immeuble France : TVA 20% si neuf (comme résident)
• Pas de déduction TVA (non assujetti en France)
• Droits d'enregistrement identiques

Société UE assujettie :

• Peut déduire TVA si immatriculation TVA en France
• Obligation immatriculation si activité taxable en France (location bureaux avec option, etc.)

11.2 Investisseur hors UE

Personne morale hors UE :

• Immatriculation TVA France obligatoire si acquisition immeuble neuf taxable
• Peut déduire TVA si activité taxable en France
• Désignation représentant fiscal parfois requise

11.3 Remboursement TVA pour non-résidents

Les assujettis non établis en France mais dans l'UE peuvent demander le remboursement de la TVA française via le portail de leur État (directive 2008/9/CE).

Procédure :

• Demande via portail électronique État d'établissement
• Période : trimestrielle (> 400 €) ou annuelle (> 50 €)
• Justificatifs : factures conformes avec TVA française
• Délai traitement : 4-6 mois

12. Stratégies d'optimisation et pièges à éviter

12.1 Optimisations licites

12.2 Pièges à éviter

Piège	Risque	Prévention
Option TVA sans accord acquéreur	Acquéreur non assujetti → surcoût	Vérifier statut acquéreur AVANT option
Absence attestation taux réduit	Redressement TVA 10% → 20%	Systématiser Cerfa 13948 pour travaux
Oubli LASM sur construction	Rappel TVA + pénalités 40%	Déclaration LASM à l'achèvement travaux
Régularisation coefficient non effectuée	Rappel TVA sur 20 ans	Suivi tableau régularisations annuelles
Vente < 5 ans sans TVA (marchand biens)	Requalification + TVA 20% + pénalités	Déclarer TVA obligatoirement si < 5 ans
Changement affectation immeuble (taxable → exo)	Reversement TVA proportionnel (20 ans)	Anticiper régularisation avant changement

12.3 Points de vigilance par profil

Promoteurs immobiliers :

• Gestion trésorerie TVA (décalage déductible/collectée)
• Exigibilité VEFA (vigilance encaissements = déclaration TVA)
• Demande remboursements mensuels (régime spécial)

Marchands de biens :

• Option TVA à l'achat (si immeuble ancien) pour déduire
• Taxation obligatoire revente < 5 ans
• Qualification stock vs immobilisation (impact TVA)

SCI patrimoniales :

• Arbitrage IR vs IS (impact TVA considérable)
• Option TVA location bureaux (si locataires assujettis)
• Engagement 20 ans si option TVA (perte flexibilité)

Entreprises (siège social, locaux) :

• Déduction TVA acquisition si immeuble neuf ou option vendeur
• LASM si construction par l'entreprise
• Régularisations sur 20 ans (suivi impératif)

FAQ : Questions fréquentes